詹姆斯·皮克福德

 2021 年 12 月 2 日

在伦敦市中心租用高端房产总是要求潜在租户向要求严格的房东提供尽可能最好的凭据。但是，随着英国首都对商业和旅游的重新唤醒，这场超级独家的选美比赛变得更加激烈。

房地产经纪人 Chestertons 的租赁主管理查德戴维斯举了一个例子，富有的租户想要将他们的宠物带入一个原始的豪宅——通常很难卖给房东。“宠物主人不得不在本已紧张的市场中提高自己的水平，”他说，“通过提供有关他们宠物的非常详细的信息，通常在宠物简历中，包括有关他们的美容制度、行为分析甚至宠物的详细信息。治疗师。”

伦敦超级豪宅的租户——被定义为每周租金 5,000 英镑或以上的房子——面临着需求旺盛和供应减少的双重挑战。在国际旅行几乎停止、财力雄厚的租户避开在伦敦市中心黄金地段“黄金邮政编码”占主导地位的公寓的一年之后，这一细分市场正在迅速复苏。

外籍人士已经开始返回这座城市，以及在伦敦和其他受欢迎的目的地之间分配时间的富裕家庭。办公生活的恢复步伐正在加快，而剧院、画廊和餐馆也重新开门营业。英国首都再次彰显其引力。这意味着潜在租户如果希望获得一个他们想要的地方，就不能再花时间了。

戴维斯说，去年租户可以从大约六处房产中进行选择。“现在如果有一两个他们就很幸运了，”他说。“如果他们想得到它，他们需要做出决定。情况很快发生了逆转——我想说是在过去四个月里。” 根据 Chestertons 的数据，与 2020 年封锁的第一个月相比，10 月中旬的优质出租房屋存量下降了 73%。

超级优质出租物业的热门地区与销售市场中的地区相似：贝尔格莱维亚、肯辛顿、切尔西和梅菲尔在大多数租户的名单中名列前茅，尽管在大流行期间绿树成荫的圣约翰伍德和汉普斯特德越来越受欢迎。

Chestertons 最近销售的一栋五居室排屋位于伦敦市中心摄政公园外圈，可欣赏公园美景，设有鸡尾酒吧、健身房、桑拿浴室和供员工或客人使用的独立马厩。租金为每周 25,000 英镑。另一处位于威斯敏斯特的四居室房产，每周售价 14,000 英镑，可俯瞰圣詹姆斯公园，并拥有一个私人花园——在大流行封锁之后，这是一个额外的吸引力。

该市场的租金已经很高，而且还在攀升。根据房地产经纪人第一太平戴维斯的数据，威斯敏斯特优质房产的租金在 2021 年第三季度上涨了 6.4%，贝尔格莱维亚上涨了 6.2%，切尔西上涨了 5.7%。相比之下，2020 年贝尔格莱维亚的年降幅为 7.9%，切尔西为 6.5%，骑士桥为 7.5%，而 2019 年大流行前的降幅较小，为 0.2% 至 2.9%。

如果需求飙升，是什么阻止了供应响应以满足需求？房地产经纪人指出了多种因素的汇合。一些业主房东受到过去 18 个月买卖活动激增的诱惑，决定抛售，将他们的库存从租赁市场上撤出。随着伦敦对旅行者开放，Airbnb等平台上的度假租赁市场正在复苏，这进一步减少了传统短租的房产供应。季节性高峰刚刚过去，富有的海外学生在学期开始前抢购伦敦的出租物业。

去年，随着短期出租市场在大流行中冻结，租户也赢得了房东的重大让步。一些人以相对较低的租金获得了非常好的交易，并通过签署三到四年的租约来充分利用它——这些房屋在未来一段时间内不会重返市场。

房地产经纪人引用了另一个不太明显的因素：夏季伦敦的洪水对主流市场几乎没有长期影响，但正如他们呼吁的建筑商一样，一些自住家庭被迫搬离家园数月，从而刺激了对一流物业的需求恢复被淹没的地下室。

主流市场的人可能会问，为什么超级豪宅的租户不利用他们充足的资源在伦敦购买房屋，以确保宝贵的资产并从任何资本增值中受益。房地产中介莱坊 (Knight Frank) 的超级豪宅租赁主管汤姆·史密斯 (Tom Smith) 表示，对于寻求灵活性和免于繁文缛节的富裕客户而言，租赁已成为一种更受欢迎的生活方式选择。近年来伦敦房价在这一领域的表现平淡甚至下滑并没有说服他们。

印花税现在也是富人在权衡租房和购买时的一个重要因素，高价值房产的购买费用稳步上升。在价值 1000 万英镑的房产中，仅 140 万英镑的印花税就可以为伦敦市中心四年的超级豪宅租赁提供资金。

如今，那些与这些问题搏斗的人不太可能成为企业租户，代理商表示，在过去十年左右的时间里，这个市场的份额已被私人财富夺走。“80% 的情况下，这是与个人而非公司签订的合同，”史密斯说。

直到夏天，中介们说租赁的主要兴趣来自国内市场，但这并不意味着只有英国公民。无住所的人通常在首都有家人或与伦敦有联系，他们一直活跃在超级豪宅市场。但是，史密斯说，从 8 月开始，随着旅行规则的放宽，自由裁量的国际租户又回来了。“这发生得很快。供应真的很紧张，”他补充道。

富裕租户的涌入因地区而异。欧洲人返回伦敦的速度比其他地区的人快，而超级豪宅级别的中国租户则更少。土耳其和印度的租房者也重新出现，通常是在英国私立学校秋季学期开始之前。

史密斯说，这带来的一个连锁反应是，一种在大流行中迅速过时的豪华公寓市场重新焕发活力。然后，人们甚至在伦敦市中心人口稠密的地区寻找外部空间。“上半年，租房需求非常高——一度达到 85%，”史密斯说。“但现在，在 7 月和 9 月之间，这种情况又回升了，而且是 45% 的公寓。”

房东的范围从离开英国前往海外并希望从他们的财产中获得收入的家庭，到未能出售并宁愿在等待市场好转时出租的开发商和投资者。“在市场的这一端，开发商往往无法获得他们或他们的投资者可以接受的价格，”购买代理 Black Brick 的创始人 Camilla Dell 说，他也为潜在租户提供服务。

房地产经纪人说，相比之下，由于麻烦，许多私人业主不愿意出租他们的房产。但是，对于资源充足的业主来说，获得超优质出租物业的抵押贷款很少是问题的一部分。而且，鉴于抵押贷款利率处于或接近历史低点，业主有动力克服成为房东所涉及的问题。

抵押贷款经纪人largemortgageloans.com 的副董事奈杰尔贝德福德说，他最近为一位未能以他们想要的价格出售的中东业主在伦敦市中心的一处价值约 2000 万英镑的房产上设置了再抵押贷款。相反，他们决定让它。与超级富豪的典型情况一样，抵押贷款来自一家私人银行，该银行对 1200 万英镑的只付息贷款在五年内收取比基准利率高 1.75% 的费用。“他们可以以低于 2% 的价格拿到钱，所以他们不会因为保留房产而付出代价。租金收入可以轻松支付 Ated [年度税费] 和运营成本，”他说。

在炙手可热的市场中，准租户如何提高以自己喜欢的价格买到心仪房屋的机会？第一太平戴维斯的超级优质租赁主管伊兹·伯奇·雷纳森 (Izzy Birch Reynardson) 表示，速度是关键。“我们看到很多人不够快。我有两个租户正在寻找房屋出租，他们每个人都失去了三处房产。”

她描述了一个市场，鉴于所涉及的金额，房东和潜在租户的数量很少。这意味着潜在租户的“个人资料”是确保交易的重要因素。富裕的家庭或在金融服务的高层工作的人也在类似的圈子里流动。“他们都互相认识，”伯奇·雷纳森 (Birch Reynardson) 说。“如果他们不这样做，他们可以随时拿起电话并很快找到他们需要知道的信息。”

这不仅包括租户是否是可靠的付款人，还包括他们如何对待房产以及他们如何与邻居互动。有不良行为记录的租户会遇到困难。“如果我为我的客户获得高价，那一切都很好，但是，如果我们得到一个举办深夜派对的人，他们在网络中是知名的，”Birch Reynardson 说。“我们知道人们如何管理家庭。”

供应不足的市场几乎没有谈判余地。许多潜在租户发现自己被要求提交密封投标，从而助长了价格上涨。但 Black Brick 的戴尔提出了一个让她最近打交道的两个人大开眼界的策略：“你可以提出提前支付一年的租金。这让你作为租户很有吸引力。” 这种方法在超级豪宅级别并不少见，特别是对于没有12个月工资单向房东展示的新移民，或无法自己负担房租但可以依靠富裕父母开支票的年轻人。

莱坊的史密斯说，供需失衡也极大地推动了场外出租，在这种情况下，代理商不会为出租房产做广告，而是将其提供给承诺预算并热衷于搬家的潜在租户。 . “那里有一些非常专注的人，你可以直接把它带给他们。”

作为时代的标志，他说他最近甚至有租户客户签署了建筑工作尚未完成的开发物业的预租协议。“我有一个预算非常合理的客户，他一直在寻找九个月。很明显，你可以在这个问题上投入大量资金，但它仍然无法解决它。所以，当他看到一些没有完成的事情时，他就准备好了。”