泰国正在大力发展制造业尤其是先进制造业，并推出减免税收等多种措施吸引外商投资制造业。制造业的投资周期较长，并且需要使用土地，因此如何获得受法律保护的稳定的用地权利是制造业的外国投资者需要考虑的关键问题之一。而泰国传统上是个农业国，土地是老百姓最重要的资产，因此法律对本国人的土地产权实行严格保护，外国人原则上不允许拥有泰国土地。外资企业的用地需求与土地产权的对外限制是泰国外商投资领域的主要矛盾之一。

那么，泰国法律对土地权利有哪些限制、中国投资者有哪些方式可以合法获得土地权利呢？本文为大家一一解答。

1.    泰国法律对外资拥有土地有什么限制？

《土地法典》规定，外籍自然人或外资持股超过49%的法人原则上不能拥有泰国土地的所有权，只能租用土地。各地的土地办公室会对提出购地申请的外资公司（无论外资持股比例多少）进行严格审查，调查泰籍股东的资金来源，确保泰籍股东的身份没有被利用来规避法律。

外国人在泰国置业，不能购买带土地所有权的别墅，只能购买高层的公寓（condominium），并且在同一个公寓项目中外国人购买的份额不能超过总数的49%。

2.    如何利用《土地法典》获得土地？

根据《土地法典》，外国人从外国带入不少于4000万泰铢的投资，投资于泰国国债、国有企业债、不动产基金或者获得BOI优惠的企业并且投资期不少于5年的，可购买面积不超过1莱（约1600平方米）的土地用于投资者本人或其家庭居住，但土地必须位于曼谷、帕提亚、省会城市或其他被规划为住宅区的地区，且不能位于军事区。

3.    如何利用IEAT工业园获得土地？

根据《工业园管理法》，设立于受工业园管理局（IEAT）监管的工业园内并享受IEAT优惠待遇的公司，无论股权性质，均可获得位于同一工业园内的土地，用于开展经批准的经营活动。

实践中，每个IEAT工业园都有自己的产业规划，入驻IEAT工业园的企业须符合该工业园的产业规划。为了集约用地，工业园对不同行业企业的用地规模都有要求，例如，汽车制造企业用地不能少于1莱、仓储企业用地不能少于3莱等。

4.    如何利用BOI获得土地？

根据《投资促进法》，获得BOI优惠的公司，无论股权性质，均可获得与经营活动相匹配的土地，但只能用于开展享受优惠的经营活动。

另外，根据泰国投资促进委员会于2022年8月8日发布的新规，获得BOI优惠的企业，如注册资本达5000万泰铢或以上，除了购买生产所需的土地外，还有权购买不超过5莱的土地用于建设办公室、不超过10莱的土地用于建设管理人员或技术专家的住所和不超过20莱的土地用于建设员工的宿舍，并且办公用房和住宿用房无需与公司的经营场所或工厂位于同一个地块。

5.     通过IEAT获得的土地所有权是永久的吗？

根据《工业园管理法》，在工业园内获得土地的外资控股企业，如被解散或被转让，则应在三年内出售该土地。

6.     通过BOI获得的土地所有权是永久的吗？

根据《投资促进法》，根据BOI优惠获得土地的外资控股企业，如其享受的优惠到期或被提前撤销，或者企业被解散或被转让，则应在一年内出售该土地。

7.    是否可以通过收购获得土地？

外国人和外资控股的公司可以通过收购他人持有的土地或者收购持有土地的公司的股权获得泰国土地。但是，收购方或被收购后的公司仍然需满足《土地法典》《工业园管理法》《投资促进法》的规定才能在收购完成后合法拥有相关的土地。

8.    是否可以租用土地？

外国人和外资控股的公司都可以在泰国租用土地。根据泰国《民商法典》，普通土地租赁一次不能超过30年，到期可续租，但每次续租也不能超过30年。另外，租期达到三年或以上的土地租约应到土地办公室进行备案，否则不能对抗第三方。

此外，在满足相关条件的前提下，用于工业或商业用途的土地租赁期限可以达到50年并且可续租，每次续租也可达到50年。

9.    泰国法律对土地用途有何限制？

根据泰国法律，对土地的利用还需符合多方面的要求，诸如城市规划、土地用途规划、环保、有害物质、能源用电等。另外，如果是依据IEAT或BOI的批准取得土地，则还必须遵守批文中关于土地用途的限制。

10. 土地交易税费是多少？

如果是购买土地，涉及的税费主要有转让费、特别营业税、印花税和预提税。（1）转让费按政府土地评估价的2%征收，由双方平均分摊。（2）特别营业税按政府评估价或交易价中较高者的3%征收，另附加特别营业税额10%的地方税，一共征收3.3%。卖方持有房屋满五年或者卖方名字记载到房屋登记簿中并持有房屋满一年的，房屋交易可免特别营业税。（3）在免征特别营业税的情形下，土地或房屋交易须计征印花税，印花税按政府评估价或交易价中较高者的0.5%征收。（4）如卖方是公司，买方还应按政府评估价或交易价中较高者的1%代扣代缴预提税；如卖方是个人，买方应以政府评估价扣除按照持有年数核定的持有费用后的金额为基数，按照5%至35%的累进税率代扣代缴预提税。

如果是租用土地，涉及的税种有增值税、印花税和预提税。增值税按月租金的7%计算并按月缴纳。印花税按租约总租金的0.1%计算，一次性缴纳。预提税按月租金的5%计算并按月缴纳。（作者是“投资双行线”主理人曾磊）

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