《联合早报》中文版8月20日报道：全球经济增长不明朗和通货膨胀引起市场担忧，新加坡房地产投资信托（SREIT）面对营运和融资成本上涨的风险。

不过，分析师认为，新元走强对派息有利、房地产投资组合和长期租约，可为现金流带来韧性以及对冲通胀，因此SREIT的前景依然备受看好。

瑞士信贷（Credit Suisse）日前发布最新的SREIT报告，将新加坡2022年经济增长预测下调至3.7％，主要是因为外部需求放缓，料促使工业产值在下半年放缓。在这个背景下，该行认为新加坡房地产投资信托具有防御优势，新加坡政府近期收紧货币政策料带动新元走强，这对以新元计价的派息有利。再来，房地产投资组合和长期租约可为现金流带来韧性及对冲通胀。

根据最新发布的财报，所有领域的SREIT的每单位派息同比增长，主要由新收购的项目、租金回扣减少和出租率改善带动。

除了利率上升，公用事业成本急剧增加也给SREIT带来挑战，但对每单位派息的影响应该不会太大，因为多数REIT的电费在营运开销的占比低于10％，而且上调服务费可抵消部分的公用事业的上涨。

大华银行在报告中则提到，尽管面对俄罗斯与乌克兰战争以及经济可能放缓的风险，SREIT具有防御特点以及稳健的现金流。

大华维持SREIT的“加磅”（overweight）评级。该行对受益于经济活动重开的信托持乐观态度，并建议买入星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）、远东酒店信托（Far East Hospitality Trust）和联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）。

瑞士信贷认为，降低成本、审慎管理资本、保留租户以及回收与提升资产的举措，会是SREIT与同行区分开来的优势。大华更看好具有保守的资产负债表和收益率诱人的零售和工业REIT。

在电子商务和积压库存的支撑下，新加坡工业房地产的租金连续七个季度上涨，以多用户工厂和仓库为主。

由于该领域过去两年的建筑工程因疫情遭到延误，工业房地产的供应预计在今年激增，主要是工厂。今年下半年至2025年会有430万平方米的新工业房地产供应，相当于每年平均120万平方米，高于过去三年平均的约70万平方米。

虽然供应激增的情况可能会限制新加坡整体工业房地产的租金增长，但供应预先定好的物流和高规格领域的表现应该会跑赢大盘。该行认为，重新发展与回收资产，以及长期租约带来的稳定出租率，将为大型、资产组合多元化的工业REIT的营收提供支撑。

另外，拥有较多长期住宿资产的酒店REIT也备受看好，海外学生宿舍和建房出租（build-to-rent）房地产在各周期中的收入表现坚韧。美国和欧洲市场的旅游业更快改善，也对在当地有业务的REIT有利。

从各领域的回报表现来看，新加坡交易所日前发布的市场报告指出，截至8月11日，SREIT和房地产信托领域在第三季的总回报达到4.9％，吸引800万元的机构资金净流入。当中，数据中心、工业和多元化的SREIT的表现遥遥领先，分别取得12％、8.2％和4％的总回报率。